Stop Mitage – Oui ou non?

Vu que beaucoup d’architectes ont pris position sur l’initiative « Stop Mitage« , allons l’examiner, et voyons quel serait la position à adopter.

« Stop Mitage » veut rajouter des paragraphes à l’article 75 de la Constitution, notamment celui-ci:

La création de nouvelles zones à bâtir n’est admise que si une autre surface non imperméabilisée d’une taille au moins équivalente et d’une valeur de rendement agricole potentielle comparable a été déclassée de la zone à bâtir.

L’initiative part du raisonnement suivant:

  1. L’étalement urbain est une mauvaise chose: ils consomme du territoire, il rend les gens dépendants de la voiture, il participe à l’augmentation des émissions de CO2 et au réchauffement climatique.
  2.  l’étalement urbain est inévitable si on laisse les gens libres: il faut réglementer strictement l’usage du territoire, sinon on se retrouverait avec des villas partout et tout le monde qui voyage en voiture.
  3. La population en Suisse est destinée à augmenter à l’infini.
  4. Plus dense on construit, mieux c’est.
  5. La densité se crée tout d’un coup: si vous laissez construire des maisons basses, vous ne pourrez plus jamais construire des bâtiments hauts.
  6. Si vous n’aimez pas la densité, c’est parce que vous êtes une mauvaise personne.

C’est un raisonnement qui est très à la mode en ce moment, mais qui présente pas mal de points fallacieux. Contester les points un par un est un exercice pédant et peu attractif: plutôt, allons développer une autre philosophie de la densité.

1) La villa individuelle n’est pas la forme d’habitat optimale.

La villa individuelle est la forme d’habitat caractéristique des Trente Glorieuses. Avec l’augmentation du niveau de vie survenue lors des Trente Glorieuses, les jeunes couples de la classe moyenne ont pu accéder au style de vie des classes aisées, notamment à une maison et à une voiture.

Une fois que ces mêmes jeunes ont vieilli et sont parties à la retraite, et que leurs enfants ont grandi et ont quitté le nid familial, les villas ont commencé à se transformer, avec des mini-maisons pour des personnes âgées, des studios pour les jeunes adultes, des chambres supplémentaires pour les enfants

Et les maisons individuelles deviennent des maisons à plusieurs logements.

2) On peut avoir des quartiers durables à basse densité.

On fait souvent l’équivalence « quartier durables = quartiers denses » (notamment par rapport à l’usage de la voiture), mais cela n’est pas toujours vrai: on peut avoir des quartiers très denses, dans lesquels la voiture est prédominante, et des quartiers moins denses, où tout le monde utilise les transports publics.

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Des quartiers durables, a différentes densités (source image)
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Des quartiers pas durables, à différentes densités (source image)

Les trois aspects qui rendent un quartier durable sont plutôt:

Allons examiner deux exemples: Puplinge et Ambilly.

Puplinge est un village de 2’500 habitants (environ 900 habitants/km2). Il présente un centre villageois avec des nombreux commerces et des nombreux espaces verts. il est desservi par les bus 31, 33 et C des TPG, qui le relient au centre de Genève 12 fois par heure en heure de pointe, 6 fois par heure en heure creuse et 3 fois par heure les dimanches et en soirée.

Ambilly est une commune de 5’500 habitants (5’000 habitants/km2). Il n’a pas de vrai centre, mais plutôt quelques petits commerces éparpillés ici et là. Il a quelques parcs et espaces verts (notamment la Voie Verte du Grand Genève), mais la plupart des parcours se font sur des rues ouvertes au trafic. Une petite partie est desservie par les bus 61 et R du Réseau TAC, avec 12 bus par heure en heure de pointe, 4 bus par heure en heure creuse et le weekend, et aucun bus en soirée. Le reste de la commune est desservie par les bus 3 et 4 du Réseau TAC, avec 1-2 bus par heure en semaine, 1 bus par heure le samedi et aucun bus les dimanches et en soirée (certains habitants d’Ambilly vont prendre le bus à Puplinge).

Résultat: même si Ambilly est 5 fois plus dense, l’usage de la voiture est plus courant que à Puplinge.

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Puplinge (source image)
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Ambilly (source image)

3) En dessous d’une certaine densité, une ville n’est pas rentable.

Pour construire une ville, il faut d’abord y amener des services: des routes, de l’eau, de l’électricité, des écoles, des commerces et des transports publics. Ce sont des services qui coûtent chers à la construction et à l’entretien, et qui ont besoin d’une masse critique de population pour fonctionner bien.

Donc, en dessous d’une certaine densité, les impôts n’arrivent pas à couvrir les charges, et les communes sont obligées d’aller chercher des nouveaux contribuables (si possible, aisés), pour remettre en ordre leurs bilans.

4) Au delà d’une certaine densité, la construction devient le monopole de quelques gros opérateurs.

Dans le monde de la construction, il y a un changement d’échelle qui se fait dès qu’on dépasse les 5-6 logement par immeuble: le coût de construction dépasse les 2’000’000 CHF, et devient impossible pour un travailleur de classe moyenne de se lancer dans un projet de construction. La construction de la ville devient le monopole des grands groupes immobiliers, et les habitants deviennent des simples consommateurs.

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Immeuble à St-Gingolph. Exemple de construction qui peut être initiée par un particulier.
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Immeuble à Grandvaux. Exemple de construction qui peut être initiée par un particulier.
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Immeuble de grande taille, construit par un grand groupe. (source image)

5) Il existe une densité optimale, et est plus basse de ce qu’on pense.

La densité optimale pour une ville se situe avec:

  • un taux d’utilisation du sol de 1.2
  • un taux occupation du sol de 0.5

Cela permet d’avoir des bâtiments contigus de 2 étages sur rez, avec 5-6 appartements par cage d’escalier, et une densité de 15’000 habitants/km2 (c’est notamment la densité du Vieux Carouge). La densité est assez haute pour permettre la survie des services de base, et la taille des bâtiments est assez petite pour permettre l’accès aux petits constructeurs.

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(source image)

6) La ville se construit peu à peu.

Quand on imagine la ville dense, on l’imagine surgie de terre d’un seul tenant, du jour au lendemain. il s’agit au contraire d’un processus de densification progressive, qui commence souvent avec des maisons unifamiliales et qui, par une stratification de petites interventions, arrive à la ville dense.

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Densification progressive des centres-villes (source image)

7) Rajouter des règles supplémentaires ne résout pas le problème

En Suisse, il y a déjà pas mal de lois qui gèrent l’aménagement du territoire et qui, dans plusieurs cas, empêchent la densification des zones villas. Plutôt que de rajouter des lois supplémentaires, il faudrait plutôt éliminer les lois qui empêchent une densification des zones moins denses, et permettre aux différents quartiers d’arriver à la densité optimale dont je vous parlais au point 5.

Dans les exemples ci-dessous, des projets de densification en zone villa dans le Canton de Genève, qui font suite à l’assouplissement des règles de construction en 2013.

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8) Conclusion.

Donc, finalement pour moi ça sera un NON à Stop Mitage.


Quelles sont vos conclusions? Quel est votre avis sur cette initiative? N’hésitez pas à décrire votre point de vue dans les commentaires! 

2 commentaires

  1. Avis d’expert argumenté en toute clarté, et plein d’éléments utiles – ne pas précipiter les analyses non professionnelles hâtives, puisque la loi LAT n’est pas encore mise en application complètement, et voter NON à cet loi à caractère d’arrêté d’urgence (PS un complément concernant les routes par contre est indispensable : il FAUT initier la possibilité travailler à la maison et il faut légiférer sur les grosses 4×4 qui pullulent sur les routes depuis quelques années).

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