Pourquoi on construit si peu de logements à Genève?

Genève est peut-être le canton de suisse qui a réglementé le plus la production de logements: nous avons la LDTR, la loi générale sur les zones de développement, la loi générale sur la protection des locataires…

Malgré toutes ces lois et règlements, la production de logements à Genève reste modeste. Les procédures pour construire à Genève restent longues et compliquées et la qualité des projets n’est pas toujours au rendez-vous.

Et, cas unique au monde, à Genève les propriétaires s’opposent à tout projet de densification, tandis que dans le reste d’Europe ce sont souvent les propriétaires qui poussent les pouvoirs publics à densifier au maximum.

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Pour expliquer ce blocage, il y a trois points clés:

  1. la plupart des projets de densification impliquent un déclassement des terrains en zone de développement. en zone de développement, le prix des terrains est limité à 1’000 CHF par m2, tandis que en zone ordinaire, le prix des terrains se situe autour de 1’300 CHF par m2. Par conséquence, les propriétaires font tout ce qu’ils peuvent pour empêcher le classement de leur terrain en zone de développement. Et s’ils se retrouvent en zone de développement, ils préfèrent utiliser eux-mêmes leur bien, plutôt que le revendre à perte.
  2. La zone de développement impose aussi la mise en place d’un PLQ qui, souvent ne tient pas compte du parcellaire. Pour construire en zone de développement, il faut attendre que plusieurs propriétaires aient envie de vendre. Si le cas d’un propriétaire qui veut vendre en zone de développement est rare, le cas de plusieurs propriétaires qui veulent vendre au même temps est presque impossible.
  3.  Le rendement de l’immobilier locatif à Genève est faible, et se situe entre 2% et 3% par an. Au dessous de 5%, les banques ne prêtent pas d’argent aux promoteurs: pour construire à Genève, on est presque obligés à faire de la PPE.

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Comment sortir de ce blocage, tout en  créant des logements abordables? 

pour sortir du blocage, reprenons les trois points précédents.

  1.  Lors d’un déclassement en zone de développement, le prix des terrains devrait être calculé sur la base de la valeur du même terrain avant déclassement, avec un bonus (environ 5%) pour inciter à la densification, et un bonus supplémentaire (10% au lieu de 5%) en cas de vente du terrain pour un projet à prix coûtant. Un terrain dont le coût était de 1’300 CHF/m2 avant déclassement, pourrait passer à 1’365 CHF/m2 dans le cas de la vente à un promoteur, et à 1’430 dans le cas d’une vente pour un projet à prix coûtant.
  2. Lors de l’élaboration d’un PLQ, il faudrait tenir compte du parcellaire existant, et favoriser le développement parcelle par parcelle.
  3. Pour permettre la réalisation de logements locatifs, tout en gardant une rentabilité de 5%, on peut jouer sur les indices d’utilisation du sol: un indice de 0.5 à 1 (zone 4A, 4B et 5) permettrait la construction de logements en PPE, tandis que un indice de 1.8 à 2 (zone 3) permettrait la réalisation de logements locatifs.

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Exemple pratique.

Notre objectif sera d’arriver à un loyer de 2’000 CHF/mois pour un appartement de 100 m2. Cela équivaut à un loyer annuel de 24’000 CHF. à un taux de rendement de 5%, cela donne une valeur de l’appartement de 480’000 CHF, correspondant à 4’800 CHF/m2.

Prenons un terrain en zone 5, actuellement en vente. Notre terrain fait 1’000 m2, pour un prix de 1’500’000 CHF, ce qui donne un prix de 1’500 CHF/m2.

Si nous construisons en zone 5, avec un indice de 0.48 et un coût de construction (CFC 2) de 700 CHF/m3, nous arriverons à un coût de construction (CFC 1-5) de 2’350’000 CHF, pour une surface brute de plancher de 480 m2 (385 m2 PPE). Le prix de revient serait de 3’850’000 CHF, ce qui donne un prix de 10’000 CHF/m2.

Si nous passons en zone 4A, avec un indice de 1.00 et le même coût de construction (CFC 2), de 700 CHF/m3, nous arriverons à un coût de construction (CFC 1-5) de 3’500’000 CHF, pour une surface brute de plancher de 1’000 m2 (800 m2 PPE). Le prix de revient serait de 5’000’000 CHF, ce qui donne un prix de 6’250 CHF/m2.

Si nous passons en zone 3, avec un indice de 1.80 et le même coût de construction (CFC 2), de 700 CHF/m3, nous arriverons à un coût de construction (CFC 1-5) de 5’500’000 CHF, pour une surface brute de plancher de 1’800 m2 (1440 m2 PPE). Le prix de revient serait de 7’000’000 CHF, ce qui donne un prix de 4’860 CHF/m2, très proche du prix nécessaire pour avoir un loyer de 2’000 CHF par mois pour 100 m2, tout en gardant un taux de rentabilité de 5%.

 

 

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